В последние годы в стране, особенно в Бишкеке, заметно выросли цены на недвижимость, включая частные дома и квартиры. Это явление отрицательно сказывается на покупательной способности населения и создает трудности для семей со средним доходом. В таких условиях в обществе закономерно возникает вопрос: «Почему цены на жилье так быстро растут?»
Аналитики Государственного агентства по земельным ресурсам, кадастру, геодезии и картографии сообщили, что за 11 месяцев 2024 года стоимость квадратного метра квартир в столице выросла на 25 % по сравнению с предыдущим годом. Кроме того, с 2020 по 2024 годы этот показатель увеличился на 57,2 %, а стоимость квадратного метра частных домов выросла на 83,7 %.
По данным агентства, в июне текущего года средняя цена одного квадратного метра квартиры в Бишкеке составила 107 тыс. 052 сома. В то же время квадратный метр частного дома поднялся в цене до 161 тыс. 856 сомов. В мае эти цены были ниже - 106 тыс. 702 сома за квадратный метр квартиры и 146 тыс. 913 сомов за квадратный метр частного дома.
Эти данные показывают, что всего за месяц жилье, особенно частные дома, подорожали значительно.
Член Ассоциации риэлторов при Торгово-промышленной палате и директор департамента премиальной недвижимости «Кыргыз Недвижимость» Рустам Нусупов отметил, что сегодня есть несколько причин роста цен на недвижимость в стране и, в частности, в Бишкеке.
«Первая причина - внутренняя миграция. Поскольку Бишкек, столица страны, сюда хотят переехать учиться, работать и жить многие люди. Жители из семи областей стараются приобрести жилье здесь, чтобы затем сдавать его в аренду и таким образом сохранить капитал. Недвижимость со временем растёт в цене и не теряет своей стоимости, поэтому высокий спрос также влияет на рост цен.
Вторая причина - несколько факторов, в свое время появились кооперативы, которые активно скупали квартиры, чем способствовали росту рынка. Затем началась мобилизация в России, и с приездом россиян резко выросли цены на аренду. Кроме того, сдача квартир в аренду стала прибыльным источником дохода, что также подтолкнуло цены вверх.
Третья причина - рост цен на строительные материалы и оплата труда. Из-за массового оттока мигрантов в Россию возникла необходимость удерживать оставшихся строителей более высокой зарплатой. Сейчас за работу с одного квадратного метра платят около 5-7 тысяч сомов. Строительные материалы тоже подорожали, а вместе с этим увеличилась нагрузка на строительство новых домов», - сказал он.
Так же он отметил, что есть и еще одна причина - рост цен на земельные участки. Ежегодно цена одной сотки земли растет более чем на 5 тысяч долларов. В некоторых местах уже превысила 10 тысяч долларов. Например, на улице Юнусалиева земля подорожала особенно сильно, если в прошлом году стоила около 100 тысяч долларов, то в этом году примерно 130 тысяч.
Кроме того, по словам эксперта, цены на жилье вторичного рынка (построенные в советское время квартиры) искусственно завышаются. Это связано с тем, что у этих квартир есть техпаспорт и документы, позволяющие оформить ипотеку, что упрощает процесс покупки и продажи. «Например, цена 3-комнатной квартиры площадью 58 кв. м в доме серии 104 доходит до 80-90 тысяч долларов, а в новом доме аналогичная квартира стоит уже 180-200 тысяч долларов. Однако эти дома стареют, и срок эксплуатации подходит к концу (хрущёвки, сталинки, серия 104). Постепенно таким домам перестанут давать ипотеку, так как их будут сносить. Поэтому цены на такие квартиры немного падают, но не сильно», - пояснил Нусупов.
Рустам Нусупов также подчеркнул, что из-за недостаточной финансовой грамотности многие не знают, куда вложить деньги, и поэтому вкладываются в недвижимость. «К тому же в стране не хватает квадратных метров жилья на душу населения. Еще одна причина - ежемесячно в страну поступает около 250 млн долларов за счет миграции. А неофициально через криптокошельки поступает еще больше. И большая часть этих средств идет на покупку жилья. Мы проводили опрос среди мигрантов в США, Дубае, Корее, и 90 % из них сообщили, что работают ради того, чтобы купить дом», - сказал он.
По его словам, деятельность Государственной ипотечной компании (ГИК) также повлияла на рынок и на частные компании. «У ГИК много преимуществ и более доступные условия для простых граждан. Например, частные компании в основном дают ипотеку на 5 лет, а государственная компания - до 25 лет и под меньший процент», - добавил эксперт.
Напомним, 11 июля президент страны, вручая гражданам ключи от новых квартир, отметил, что более 10 тысяч семей получили жилье через Государственную ипотечную компанию.
Кроме того, по словам эксперта, немало граждан хотят приобрести именно частный дом, и рост цен на этот вид недвижимости связан с дорогой землей. «Во-первых, самой земли мало. А земли с зеленой книгой, предназначенные для сельского хозяйства, теперь не переводят под строительство. Это тоже влияет на рост цен. Кроме того, на рынке всегда существует цикличность, недвижимость дорожает и дешевеет каждые 5-6 лет. Сейчас рынок достиг исторического максимума, стоимость квадратного метра доходит до 2000-2500 долларов. По моему личному прогнозу, в 2026 году цены могут немного снизиться», - подытожил эксперт.
