Цены на жилье в Кыргызстане продолжают расти. За последний год стоимость недвижимости увеличилась в среднем на 17,2%, а квадратный метр в Бишкеке сегодня стоит от 1 400 до 1 800 долларов. При этом рынок остается одним из самых активных в Центральной Азии, а государственная ипотека становится все более востребованной среди населения.
О причинах роста цен на недвижимость рассказал информационному агентству «Кабар» министр строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Кыргызстана Нурдан Орунтаев в рамках проекта «Открытый кабинет».
Цены определяют рынок
Как отметил министр, стоимость жилья в Кыргызстане формируется исключительно рыночным способом и государством не регулируется.
По его словам, рост цен на недвижимость прежде всего связан с развитием экономики страны.
«Рост цен на жилье означает рост экономики региона. Когда у людей появляются свободные средства, они стремятся сохранить их, вкладывая деньги в недвижимость или другие инвестиционные проекты. Чаще всего выбирают именно недвижимость. Это создает высокий спрос, а спрос всегда влияет на стоимость жилья», — сказал Орунтаев.
Он отметил, что подобная ситуация характерна практически для всех крупных городов мира.
В качестве примера министр привел город Гуанчжоу, где стоимость одного квадратного метра жилья начинается примерно от 25 тысяч долларов, несмотря на то что при строительстве используются практически те же материалы.
По мнению главы Минстроя, Кыргызстан постепенно также становится привлекательной площадкой для инвестиций в недвижимость.
Что сегодня влияет на стоимость жилья
Эксперты выделяют сразу несколько факторов, влияющих на рост цен.
Основными причинами являются высокий инвестиционный спрос; рост доходов населения; увеличение стоимости земельных участков; дефицит квалифицированных строительных кадров; подорожание импортных строительных материалов; активное жилищное строительство; реализация государственных ипотечных программ.
По словам министра, значительную роль продолжает играть стоимость строительных материалов.
«В прошлом году мы совместно с Министерством экономики контролировали цены на арматуру. Благодаря разрешению на импорт металла из Китая удалось удержать стоимость на уровне 56–58 сомов. Раньше цена доходила до 70–80 сомов, происходили резкие скачки», — отметил Орунтаев.
Недвижимость не переоценена
Несмотря на заметный рост стоимости квартир, министр считает, что кыргызстанский рынок недвижимости нельзя назвать перегретым.
По его словам, себестоимость строительства одного квадратного метра составляет примерно 800–900 долларов.
«Застройщики реализуют жилье с наценкой около 20–30 процентов. В стоимость входят цена земельного участка, инженерные сети, коммуникации и другие расходы. Именно это формирует конечную стоимость квадратного метра», — пояснил он.
Как изменились цены в Кыргызстане
По данным Государственного агентства по земельным ресурсам, кадастру, геодезии и картографии, в 2025 году столица продемонстрировала один из самых высоких темпов роста стоимости жилья.
Средняя цена квартир увеличилась с 1260 долларов за квадратный метр в январе до 1470 долларов в декабре 2025 года.
По данным кадастрового ведомства, за первое полугодие 2026 года средняя стоимость квадратного метра индивидуальных жилых домов по Кыргызстану составила 47 960 сомов, квартир — 52 090 сомов.
Рис. 1. Стоимость 1 квадратного метра квартир стандартной серии в городах Ош и Бишкек.
Рис. 2. Стоимость 1 квадратного метра индивидуальных жилых домов в городах Ош и Бишкек.
Рис. 3. Стоимость 1 квадратного метра индивидуальных жилых домов по республике.
Рис. 4. Стоимость 1 квадратного метра квартир по республике.
Цены растут быстрее инфляции
В Государственном агентстве по земельным ресурсам отмечают, что темпы удорожания недвижимости значительно превысили уровень инфляции.
По итогам 2025 года инфляция составила 9,2%, тогда как стоимость жилья росла почти в два раза быстрее.
Несмотря на это, количество сделок по продаже квартир в Бишкеке за последние пять лет сократилось.
Вместе с тем спрос на индивидуальные жилые дома в прошлом году вырос почти на 24%.
Специалисты связывают это с тем, что строительные компании активно приобретают земельные участки с жилыми домами для последующего строительства многоквартирных комплексов.
Бишкек — один из самых дорогих городов региона
По данным рынка недвижимости, сегодня стоимость квадратного метра жилья составляет:
- Бишкек — 1400–1800 долларов;
- Алматы — около 1760 долларов;
- Баку и Ереван — около 1800 долларов;
- Астана — около 1500 долларов;
- Ташкент — около 1400 долларов;
- Душанбе — 1100–1200 долларов.
Таким образом, Бишкек уже находится в числе наиболее дорогих городов Центральной Азии по стоимости жилья.
Государственная ипотека становится все востребованнее
На фоне роста рыночных цен все больше кыргызстанцев рассматривают приобретение жилья через Государственную ипотечную компанию (ГИК).
В отличие от коммерческих банков, где ипотечные ставки достигают 18–20% годовых, программы ГИК предлагают значительно более доступные условия.
Сегодня участники государственных программ могут приобрести квартиры:
- по льготным процентным ставкам;
- сроком до 25 лет;
- с минимальным первоначальным взносом, а по отдельным программам — без него;
- в новых жилых комплексах, строящихся государством.
Приоритет предоставляется работникам бюджетной сферы — учителям, врачам, сотрудникам правоохранительных органов, государственным и муниципальным служащим, а также гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.
За последние годы объемы строительства жилья по линии ГИК существенно увеличились, благодаря чему государственная ипотека становится одним из наиболее доступных инструментов приобретения собственного жилья.
Резкого снижения цен пока не ожидается
По оценке специалистов Государственного агентства по земельным ресурсам, рынок недвижимости остается достаточно инертным, поэтому уже сложившийся уровень цен сохранится и в ближайшие месяцы.
В первом квартале 2026 года существенного снижения стоимости жилья по сравнению с уровнем прошлого года не прогнозируется.
Высокий инвестиционный спрос, продолжающееся строительство новых жилых комплексов, государственные ипотечные программы и ограниченное предложение земельных участков будут и дальше поддерживать рынок недвижимости, хотя по мере увеличения объемов строительства темпы роста цен могут постепенно замедлиться.
