Кабинет министров вынес на общественное обсуждение проект постановления о внесении изменений в Положение о порядке предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности. Документ предусматривает возможность предоставления государственных земельных участков во временное пользование (аренду) сроком до 50 лет для реализации инвестиционных проектов национального и государственного значения, осуществляемых на основании решений президента КР. Воспользоваться этой возможностью смогут физические и юридические лица, в том числе иностранные инвесторы. Новые правила также распространяются на отечественных инвесторов.
«Предлагаемые изменения направлены на повышение эффективности управления государственными землями, упрощение административных процедур и создание благоприятных условий для привлечения инвестиций в страну», — подчеркивается в проекте постановления.
Начальник управления земельного кадастра, регистрации и подготовки решений Государственного агентства по земельным ресурсам, кадастру, геодезии и картографии Жаныбай Дыйканов в интервью агентству «Кабар» разъяснил вопросы, возникающие в обществе в связи с предоставлением государственных земельных участков в аренду.
— Жаныбай Пиримбердиевич, какие новые изменения предлагается внести в порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности?
— Как известно, с 5 августа 2025 года вступил в силу новый Земельный кодекс Кыргызской Республики. Одновременно в стране была проведена административно-территориальная реформа (АТР), в результате которой в административные границы городов, включая Бишкек, Ош и другие, вошли земельные участки различных категорий, находящиеся в государственной собственности.
В связи с этим возникла необходимость привести постановление кабинета министров, регулирующее порядок предоставления государственных земельных участков, в соответствие с требованиями нового законодательства. Именно с этой целью был разработан проект постановления, предусматривающий ряд важных изменений.
— О каких статьях Земельного кодекса идет речь?
— Речь идет о нормах, предусмотренных статьями 8 и 28 Земельного кодекса. В частности, согласно положениям этих статей, земельные участки могут предоставляться иностранным лицам во временное пользование (аренду) сроком до 50 лет для реализации проектов, включенных в перечень инвестиционных проектов национального или государственного значения.
Кроме того, нормами Земельного кодекса предусмотрена возможность прямого предоставления земельных участков в аренду по решению кабинета министров для реализации инвестиционных проектов национального или государственного значения.
В связи с этим проект постановления кабинета министров детально регламентирует порядок практической реализации указанных законодательных норм, а процедуры предоставления земельных участков приводятся в полное соответствие с требованиями нового Земельного кодекса.
— Если говорить о сроке до 50 лет, можно ли впоследствии оформить такой земельный участок в собственность?
— В соответствии с земельным законодательством государственные земельные участки могут предоставляться иностранным лицам во временное пользование (аренду) сроком до 50 лет для реализации инвестиционных проектов национального или государственного значения. Это максимальный срок, установленный законом, и превышать его не допускается.
Вместе с тем 50 лет не являются обязательным сроком в каждом конкретном случае. Конкретный срок аренды определяется с учетом особенностей проекта, инвестиционных обязательств и соглашения сторон. На практике государственные земельные участки чаще всего предоставляются в аренду на 5-10 лет или иной обоснованный срок. Иными словами, закон устанавливает максимальный срок аренды — 50 лет, однако это не означает, что каждый участок автоматически предоставляется именно на такой период.
Самое главное, такие земельные участки предоставляются исключительно во временное пользование (аренду). Независимо от срока аренды государственная земля остается в собственности государства и не передается в собственность иностранным лицам. Таким образом, закон предоставляет инвестору не право собственности на земельный участок, а лишь право его использования в течение установленного срока и на условиях, предусмотренных законодательством.
— В каких случаях аукцион не проводится?
— Как правило, земельные участки, находящиеся в государственной собственности, предоставляются по итогам аукциона или конкурса. Это общий порядок, направленный на эффективное использование государственного имущества и обеспечение равных возможностей для всех заинтересованных лиц.
Вместе с тем законодательством предусмотрены исключения. В частности, в случаях, установленных Земельным кодексом Кыргызской Республики, государственный земельный участок может быть предоставлен напрямую, без проведения аукциона.
Одним из таких случаев является реализация инвестиционных проектов национального или государственного значения. Для реализации таких проектов земельные участки, находящиеся в государственной собственности, предоставляются во временное пользование (аренду) напрямую на основании решения кабинета министров. Иными словами, в таких случаях аукцион не проводится, поскольку данный порядок представляет собой специальный механизм, прямо предусмотренный законодательством.
— Предусмотрены ли для инвесторов какие-либо финансовые обязательства при предоставлении государственных земель? На каких условиях они будут выделяться?
— Во-первых, общий объем инвестиций по проекту должен составлять не менее 1 млрд сомов. Это требование направлено на подтверждение стратегической значимости проекта для экономики страны.
Во-вторых, проект должен быть включен в реестр инвестиционных проектов национального или государственного значения, утвержденный кабинетом министров. Для включения в реестр проект должен соответствовать установленным критериям и пройти комплексную оценку со стороны уполномоченных государственных органов.
Кроме того, учитываются такие критерии, как цель проекта, целевое назначение запрашиваемого земельного участка, объем инвестиций, вид строительного или производственного объекта, создание новых рабочих мест, вклад в развитие инфраструктуры, а также соответствие экологическим и градостроительным требованиям.
Только при соблюдении всех этих условий государственный земельный участок может быть предоставлен инвестору во временное пользование (аренду).
— Какие объекты разрешается строить на таких земельных участках?
— На таких земельных участках допускается строительство солнечных и ветровых электростанций, предприятий по переработке сельскохозяйственной продукции, логистических центров, производственных предприятий, заводов и фабрик, а также туристско-рекреационных комплексов, торговых и бизнес-центров, объектов транспортной и инженерной инфраструктуры.
При этом государственные земельные участки предоставляются не для любого строительства, а исключительно для реализации крупных инвестиционных проектов национального или государственного значения, способных внести существенный вклад в социально-экономическое развитие страны, и только в порядке, установленном законодательством, при соблюдении всех предусмотренных требований.
На сегодняшний день в реестр инвестиционных проектов национального или государственного значения включены такие крупные проекты, как строительство Камбаратинской ГЭС-1, Куланакской ГЭС, стадиона «Бишкек Арена», железной дороги Китай – Кыргызстан – Узбекистан, экологически чистого города Асман, а также другие инвестиционные проекты стратегического значения.
— Также возникают вопросы относительно возможности передачи права аренды в залог. Что по этому поводу предусматривает законодательство?
— В соответствии с требованиями Гражданского кодекса Кыргызской Республики и Закона Кыргызской Республики «О залоге», право арендатора может являться предметом залога.
Кроме того, законодательством установлено, что право, предоставленное на определенный срок, может быть предметом залога только в пределах срока его действия.
В этой связи предлагаемые изменения не предусматривают возможность передачи в залог самого земельного участка, находящегося в государственной собственности. Предметом залога является не земельный участок, а исключительно право пользования им в течение установленного срока. Например, если земельный участок предоставлен юридическому лицу или гражданину в аренду (во временное пользование) сроком на 10 лет, предметом залога может быть только право пользования этим участком в течение указанного десятилетнего срока. При этом право государственной собственности на землю сохраняется в полном объеме и не переходит к третьим лицам.
— Что произойдет, если инвестор захочет изменить целевое назначение земельного участка? Например, можно ли изменить один вид сельскохозяйственного использования на другой?
— Этот вопрос регулируется требованиями Земельного кодекса. Каждый земельный участок относится к определенной категории и имеет установленное целевое назначение, поэтому использоваться он должен исключительно в соответствии с этим назначением.
Например, земли сельскохозяйственного назначения предназначены для ведения сельскохозяйственного производства. К таким видам использования относятся выращивание зерновых культур, садоводство, животноводство, семеноводство и другие направления.
Если гражданин планирует построить на таком земельном участке завод по переработке сельскохозяйственной продукции, производственное предприятие или иной промышленный объект, использовать землю по прежнему целевому назначению уже не допускается. В таком случае необходимо пройти процедуру изменения категории или целевого назначения земельного участка (трансформации) в порядке, установленном земельным законодательством.
— Каков порядок предоставления земельных участков, расположенных в приграничных районах?
— Для земельных участков, расположенных на приграничных территориях, предусмотрен особый правовой режим. В частности, такие земельные участки могут предоставляться только:
- этническим кыргызам, имеющим статус кайрылмана;
- для строительства и эксплуатации объектов возобновляемой энергетики (солнечных, ветровых и других);
- для строительства и развития железных дорог, а также объектов железнодорожной инфраструктуры.
Во всех остальных случаях, не предусмотренных законодательством, предоставление земельных участков, расположенных на приграничных территориях, другим лицам или для иных целей не допускается.
— Получается, полномочия по предоставлению земельных участков смогут осуществляться также на республиканском и областном уровнях?
— Данное изменение направлено на урегулирование правовых вопросов, возникших в результате административно-территориальной реформы.
Как известно, в рамках административно-территориальной реформы отдельные земельные участки, находившиеся в государственной собственности, вошли в административные границы городов республиканского и областного значения. В результате часть государственных земель, которыми ранее распоряжались районные государственные администрации, оказалась в пределах городских территорий.
Ранее вопросы предоставления таких земельных участков в аренду, внесения изменений в договоры аренды, продления сроков их действия и другие связанные с этим правоотношения находились в ведении соответствующих местных государственных администраций. Однако после проведения административно-территориальной реформы на практике возник вопрос о том, какой орган должен продолжить осуществление этих полномочий.
В связи с этим проект постановления кабинета министров предусматривает новую норму, направленную на устранение данного правового пробела. Согласно ей, исполнительные органы городов республиканского и областного значения смогут осуществлять ранее возникшие правоотношения в отношении государственных земельных участков, вошедших в их административные границы в результате административно-территориальной реформы, включая внесение изменений в договоры аренды, продление сроков их действия, переоформление договоров и совершение иных действий, предусмотренных законодательством.
— Какие меры будут приняты в отношении инвесторов, не соблюдающих законодательство? Кто будет контролировать выполнение указанного порядка?
— В соответствии с законодательством Кыргызской Республики инвестор или землепользователь обязан использовать земельный участок, находящийся в государственной собственности, только в соответствии с целевым назначением, установленным договором и законодательством. Он не имеет права самостоятельно изменять назначение земельного участка, а также нарушать условия, предусмотренные договором.
Если инвестор нарушает требования законодательства или условия договора аренды, к нему применяются соответствующие меры в соответствии с законом. К ним могут относиться привлечение к административной ответственности, наложение штрафа, обязательство устранить последствия нарушения, а также, при наличии предусмотренных законом оснований, досрочное расторжение договора аренды и возврат земельного участка государству.
Контроль за соблюдением этих требований осуществляет не один орган, а несколько государственных органов в пределах своих полномочий. В их число входят служба земельного и водного надзора, органы архитектуры и строительства, экологические и налоговые органы, а также другие государственные структуры, уполномоченные осуществлять контроль в соответствии с законодательством.
Каждый орган проводит проверки в рамках своей компетенции и обеспечивает соблюдение требований законодательства. Таким образом, государственный контроль в данном вопросе осуществляется комплексно.
— Благодарим вас за интервью!
Напомним, что в настоящее время проект постановления кабинета министров, направленный на совершенствование порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности, во временное пользование (аренду), вынесен на общественное обсуждение. С учетом поступивших предложений в документ могут быть внесены изменения.
